个人住房转让的营业税政策调整纳税操作指南

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来源 : 青岛市财政局地税局

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　　为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部、国家税务总局12月23日对外公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号），青岛市财政局、地税局以青财税〔2009〕72号予以转发。最新发布个人住房转让营业税的调整政策规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。
　　因此要把握个人转让住房营业税政策处理，一是要注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足5年就可以享受差额征税待遇，非普通住房想要享受差额征税待遇必须达到5年以上；三是普通住房有免税政策，即达到5年以上即可享受免征营业税优惠待遇；四是不符合财政部、国家税务总局规定的越权减免营业税停止执行。下面结合青岛市的实际，详细解读此次政策调整纳税操作的关键点，以供广大纳税人参考。
　　一、营业税免税范围
　　根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）的规定，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税
　　对个人已购公房、解困工程住房、安居工程住房、经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、问题产权住房等首次对外销售的，因已超过5年，免征营业税。上述住房按照房地产权证记载的房屋性质确定。
　　二、普通住房的标准
　　根据青岛市政府2009年12月31日召开的“支持居民购房政策延续新闻发布会”内容，自2010年1月1日起至2010年12月31日，我市继续执行享受优惠政策普通住房的标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下。
　　三、办理免税的具体程序
　　根据国税发〔2005〕89号规定，纳税人应持该住房的房屋产权证、契税完税证明、销售合同、有效身份证件等证明材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
　　为简化个人办理住房转让免税手续，青岛市地税局已与青岛市房产交易中心实现了市内四区联网和信息共享。因此对座落在市内四区的个人住房，在转让办理免征营业税手续时纳税人不需要提供上述资料，市房产交易中心地税窗口即可办理免税手续。
　　如出现以下几种情况须提供相关的证明材料：
　　1、房屋产权证做过变更、补发手续的，须提供变更、补发之前的房屋产权证。
　　2、通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售时，须提供发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的房屋产权证。
　　3、通过法院裁决方式取得的住房对外销售时，须提供法院裁决书、法院裁决之前的房屋产权证。
　　地方税务部门根据普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；住房对外销售经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。因此，纳税人办理免税手续一定要准备全相应资料。
　　四、购买房屋的时间
　　根据国税发〔2005〕89号和国税发〔2005〕172号规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。
　　房屋产权证和契税完税证明这二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
　　五、开具发票
　　根据国税发〔2005〕89号规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书或已缴税款的完税证明，到各区（市）地方税务部门或地方税务部门驻政府行政审批中心（房地产交易中心）窗口申请开具发票。
　　对座落在市内四区的个人住房，在转让办结完税或免税手续后，即可由所在区房产交易中心地税窗口开具发票。
　　六、差额征税扣除凭证
　　财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目。
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部第52号令）和国税发〔2005〕89号的规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，须提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的合法有效扣除凭证。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。
　　为方便纳税人，对座落在市内四区的个人住房，2008年10月1日之前由市房产交易中心代征税款，未同时开具发票的，纳税人可凭上手转让营业税完税证明或市房产交易中心出具含有缴纳营业税情况的《收费明细表》作为扣除依据。
　　七、个人无偿赠与行为
　　1、个人无偿赠与的免税范围
　　财税〔2009〕111号规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
　　（1）离婚财产分割；
　　（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
　　（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
　　（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
　　2、在办理无偿赠与免税手续时，应根据情况提交以下相关资料：
　　（1）继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”；
　　（2）遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”；
　　（3）协议离婚的提交财产归属协议及离婚证，或法院判决离婚的提交已生效的法院判决书（调解书）；
　　（4）受赠人应当提交房地产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”；
　　（5）证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书；
　　（6）证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料；
　　（7）赠与双方当事人的有效身份证件。
　　上述证明材料必须提交原件和复印件。税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全的复印件留存，原件退还提交人，同时办理营业税免税手续。
　　对座落在市内四区的个人住房在发生赠与行为办理过户手续时，以上资料若已提供给市房产交易中心作为统一收件的，在办理免税手续时不需再向市房产交易中心地税窗口重复提交上述资料。
　　3、无偿受赠住房对外销售的购房时间
　　根据国税发〔2005〕172号规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。
　　
　　

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