关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

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关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

青地税发[2009]39号

成文日期：二00九年三月五日

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市征收局，各分局、各市地税局：
　　为进一步贯彻“全国财产行为税工作会议”和“全市地税局长会议”精神，落实市局李悦诚局长提出的“年内完成应清算项目的土地增值税清算”目标任务，切实加强土地增值税清算工作，为完成全年收入任务和建立“强化预征、规范清算、科学核定、引入中介”的土地增值税征管模式奠定良好的基础，现就做好今年土地增值税清算工作提出以下意见：
　　一、提高认识，加强领导，大力推进土地增值税清算工作
　　     2008年，根据国家税务总局的工作部署和要求，在总结基层局试点工作经验的基础上，市局制定了《房地产开发项目土地增值税清算管理暂行办法》，编写了《土地增值税清算工作手册》，同时全面部署并开展了土地增值税清算工作，加大了推进清算工作的力度，不仅提高了土地增值税的征管质效，初步建立了预征、清算、核定、鉴证相互衔接、互为补充的长效机制，而且促进了土地增值税收入高幅增长，在一定程度上消化了房地产业客观性减收因素的影响，为完成收入任务创造了有力的条件，取得了阶段性的成果，得到了总局和省局的肯定。2008年土地增值税入库9.79亿元，增收3.81亿元，增长63.7%，增幅高于税收收入增幅50.6个百分点，其中土地增值税清算入库4.42亿元，占土地增值税收入总额的45.13%。
　　虽然土地增值税清算工作取得了积极的效果，但是与总局的要求，与尽快建立土地增值税长效机制的需要还有一定的差距，突出表现在应清算项目底数还不清、征管基础还不牢、清算进度还不快、清算质量还不高等。今年是学习和实践科学发展观活动的一年，特别是在当前经济性和政策性双重减收压力下，组织收入任务更加繁重和艰巨。在这种严峻的形势下，要求我们以“学习实践科学发展观活动年”为契机，立足自身，眼睛向内，攻坚克难，积极作为，挖潜力、堵漏洞、提质效、促增收，努力完成今年的收入任务，推动地税事业科学发展。
　　加强土地增值税清算对于贯彻落实税收政策，推进依法治税；对于应对今年严峻的收入形势，挖潜增收，完成今年收入任务；对于强化税源管理，建立土地增值税长效机制，推进其科学化、专业化、精细化管理水平都具有现实和长远意义。因此，各单位要认真贯彻落实“全国财产行为税工作会议”和“全市地税局长会议”精神，进一步提高对土地增值税清算工作的认识，把土地增值税清算作为今年税收管理的一项重要工作，增强责任感、使命感和紧迫感，加强领导，周密组织，加大措施，确保年内保质保量地完成土地增值税清算任务，防止土地增值税收入出现大起大落的现象，保持税收收入平稳较快的增长。
　　二、搞好调查，周密安排，提高土地增值税税源监控能力
　　各单位要深入开展对辖区内应清算项目的摸底调查，防止漏户漏项，做到心中有数；在此基础上制定清算工作计划，并建立台账，按纳税人逐项目登记，同时合理安排主动清算和通知清算的项目，妥善处理历史遗留问题，有组织、有计划、有重点、有步骤地开展土地增值税清算工作，为完成今年市局提出的清算工作目标做好充分的准备。首先要摸清2008年底前应清算项目的情况，确保明细数据真实可靠，并于3月底前上报2008年底前已清算和未清算项目情况，填报《2008年度土地增值税清算项目情况调查表》（见附件1）、《2008年度土地增值税清算项目（核定）情况调查表》（见附件2）和《截至2008年底符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表》（见附件3）；其次要摸清2009年新增加的应清算项目的情况，并于4月底前上报2009年新增清算项目情况，填报《2009年度符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表》（见附件4），年度内发现新增加的应清算项目而未统计上报的，及时填表上报。各单位要按照调查表的要求，实事求是地逐项填报。
　　三、加快进度，提高质量，确保土地增值税应收尽收
　　1、抓好内外培训。土地增值税清算工作是一项政策性强、涉及知识面广、业务复杂、技术性高的长期工作，因此要强化培训工作。各单位要利用多种形式，尤其要发挥师资力量的作用，切实搞好内部培训；要及时总结和交流清算典型案例，以案施教，提高干部的业务能力；同时搞好外部培训，包括对中介机构和纳税人的培训。市局要定期召开清算案例的讲评，及时总结清算工作中的经验，解决清算工作中出现的新情况和新问题。
　　2、加快清算进度。各单位要先清算2008年底前应清算未清算和正在清算的项目，并有计划地安排好2009年新增项目的清算，努力保持清算进度与时间进度的同步，确保年内完成清算任务，并做到边清查、边堵漏、边入库，将潜力税源转化为现实税收，体现在征管质效的提高和税收收入的增长上来。清算应补税款要加强监控，并按收入计划的要求及时入库。
　　3、推进专业化清算。各单位要健全土地增值税清算工作领导小组和办事机构，主要领导要亲自抓、分管领导要重点抓、职能部门要靠上抓，并建立健全必要的清算工作制度和机制，明确任务，落实责任，周密组织，密切配合，为深入开展土地增值税清算工作打下良好的组织基础。同时集中业务骨干参与清算工作，抽调精兵强将成立清算小组，实行专业化清算，加大清算力度，提高清算工作质效，确保土地增值税应收尽收。要通过开展清算工作，不仅完成土地增值税的清算，还要对纳税人前期和当期营业税、企业所得税和财产行为税等税种的缴纳情况进行核实，对发现房地产开发相关行业，如施工企业、销售代理企业存在的税收问题进行延伸检查，以充分发挥土地增值税清算的综合效能；对于跨区域的协查，上报市局统一协调检查，进一步完善房地产税收一体化管理。
　　4、完善土地增值税清算指标体系。清算工作实践证明细化和量化清算指标，建立科学、系统、完整的清算指标体系是提高清算工作质量，推进土地增值税精细化管理的核心。因此，各单位要学习借鉴先进单位的经验和做法，结合房地产行业的特点，细化和量化清算指标，建立健全清算指标体系，合理确定预警线，建立指标预警值，尤其要加强对常规性动态指标的预警、比对、分析等工作，对高于预警值的指标进行重点审查和实地勘察；要继续深化土地增值税清算工作，落实市局土地增值税清算办法，提高清算质量，将清算工作逐步纳入日常化、规范化和制度化的轨道。
　　四、加大措施，强化考核，确保年内完成清算任务
　　各单位要牢固树立全局意识、责任意识和质效意识，强化工作措施，狠抓落实，务求实效，尤其要加大工作调度、协调、调研、督导、检查、总结、交流、考核、评优等力度，加快清算进度，提高清算质量，切实搞好土地增值税清算工作，努力使其成为税收收入的增长点，为建立长效征管模式和机制，推进税收管理科学化、专业化、精细化，全面完成今年的收入任务创造条件。
　　1、建立季度报告制度：各单位要在季度终了后15日内填报《截至2008年底符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表》和《2009年度符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表》，及时报告本单位土地增值税清算进度和效果，同时至少上报一篇清算典型案例；市局按季度通报各单位清算进度及效果，并利用简报等形式，总结和交流各基层局在清算工作中好的经验和好的做法以及典型案例，同时在适当时间安排阶段性总结交流会，推广典型经验，以点带面，推动清算工作深入发展。
　　2、加大督查工作力度：2009年总局将重点对土地增值税清算实施情况进行检查，组织检查组对全国部分地区进行抽查，并通报有关情况。市局将进一步加大督导和检查工作力度，采取重点督查和集中督查相结合的方式，对各单位土地增值税清算工作进行专项督导检查。市局制定了《土地增值税清算督查提纲》（见附件5）。为迎接总局的抽查，市局将组织上半年土地增值税清算工作阶段督查，并于7月底前将督查结果上报总局。各单位要统筹安排，精心组织内部督查，尤其要搞好2008年底前的清算项目的自查工作，对本单位土地增值税清算和日常管理中存在的问题，认真检查，及时发现薄弱环节，并制定切实可行的整改措施，不断提高土地增值税的管理水平，确保土地增值税收入持续稳定增长。
　　3、实施严格目标考核：土地增值税清算工作已纳入2009年度市局目标责任重点考核项目，清算工作完成情况作为评先评优的重要条件。对于工作重视不够、部署不力、进展迟缓；对于弄虚作假、虚报瞒报的；对于征管基础不健全、未建台帐，未按市局要求及时上报有关资料和典型案例等，实行问责制，加大责任查究力度，并通报考核；对于年内未完成清算任务的，按未清算项目占应清算项目的比例适当扣减目标责任制得分；对于总局、市局以及其他部门查实的少征、漏征土地增值税税款的，按其占各单位被查年度土地增值税入库税款的比例扣减目标责任制得分。各单位要进一步完善土地增值税清算工作责任制和考核办法，建立行政问责制度，加大责任查究力度，确保土地增值税清算各项工作落实到位。
　　附件：
　　1、              《2008年度土地增值税清算项目情况调查表》
　　2、              《2008年度土地增值税清算项目（核定）情况调查表》
　　3、              《截至2008年底符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表》
　　4、              《2009年度符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表》
　　5、              土地增值税清算督查提纲
　　
　　附件1                    2008年度土地增值税清算项目情况调查表
　　填报单位：                                        填报日期：                        金额单位：万元             面积单位：平方米

序号/栏号

纳税人名称

纳税人识别号

开发项

目名称

项目地址

取得预售许可证时间

总建筑面积

不可售建筑面积

可售建筑面积

截至清算申报时已售

（自用）建筑面积

清算完毕日期

截至清算申报时取得销售收入

清算完毕应缴税额

截至清算申报时预征税额

清算完毕补（+）、退（-）税额

欠（+）、超（-）缴税额

税负率%

小计

销售

自用

出租

比例%

9=10+11+12

13=9/8

19=16-17-18

20=16/

—

xx项目

普通住宅

—

非普通住宅

—

小计

　　注：1、本表填列2008年12月31日前，按照市局清算办法（不包括按照第三十五条核定清算）已经完成清算申报审核且根据规定
　　无须再清算的开发项目信息；
　　2、本表于3月底前上报市局。
　　附件2 2008年度土地增值税清算项目（核定）情况调查表
　　填报单位：填报日期：金额单位：万元面积单位：平方米

序号/栏号

纳税人识别号

纳税人名称

开发项

目名称

项目地址

取得预售许可证时间

总建筑面积

不可售建筑面积

可售建筑面积

截至清算申报时已售

（自用）建筑面积

清算完毕日期

截至清算申报时取得销售收入

核定应缴税额

截至清算申报时预征税额

清算完毕补（+）、退（-）税额

欠（+）、超（-）缴税额

税负率%

小

计

销售

自用

出租

比例

9=10+11+12

13=

9/8

19=16-

17-18

20=16/15

—

xx项目

普通

住房

—

普通住房以外的住宅公寓

—

别墅、商业用房

—

小计

　　注：1、本表填列2008年12月31日前，按照市局清算办法第三十五条核定清算且根据规定无须再清算的开发项目信息；
　　2、本表于3月底前上报市局。
　　附件3 截至2008年底符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表
　　填报单位：填报日期：面积单位：平方米金额单位：万元

序号/栏号	纳税人识别号	纳税人名称	开发项目名称		项目地址	取得预售许可证时间	总建筑面积	不可售建筑面积	可售建筑面积	截止清算申报时已售（自用）建筑面积					进入清算申报审查日期	截至清算申报时取得销售收入	清算完毕应缴税额	截至清算申报时按预征率预征税额		未经清算预征或退（-）税额		清算完毕补（+）、退（-）税额		欠（+）、超（-）缴税额	税负率%
																		截至清算申报时按预征率预征税额		未经清算预征或退（-）税额		清算完毕补（+）、退（-）税额		欠（+）、超（-）缴税额	税负率%
										小计	销售	自用	出租	比例 %				2008年（含）以前年度	2 0 0 9年度	2008年（含）以前年度	2 0 0 9年度	2008年（含）以前年度	2 0 0 9年度
	1	2	3		4	5	6	7	8	9=10+11 +12	10	11	12	13= 9/8	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24= 16/ 15
1	—	—	xx项目	普通住宅	—
	—	—		非普通住宅	—
				小计

　　注：1、本表填列截至2008年底符合清算条件、应清算但未清算完毕而在2009年度进行清算的开发项目情况，自第二次报送时起填列累计金额；
　　2、第16栏是指主管税务机关做出的清算结论中的应缴税额；
　　3、第19、20栏“未经清算预征（退）税额”是指未按法定预征率、采取其他方式预先征收的税款金额；
　　4、第23栏关系为：23=16-17-18-19-20-21-22；
　　5、本表每季度报送一次，第一次上报时间为3月底之前，自第二次起于每季度终了后15日内网报市局。
　　附件4 期 2009年度符合清算条件的开发项目土地增值税清算情况调查表
　　填报单位：填报日期：面积单位：平方米码金额单位：万元

序号/栏号	纳税人识别号	纳税人名称	开发项目名称		项目地址	取得预售许可证时间	总建筑面积	不可售建筑面积	可售建筑面积	截止清算申报时已售（自用）建筑面积					进入清算申报审查日期	截至清算申报时取得销售收入	清算完毕应缴税额	截至清算申报时按预征率预征税额		未经清算预征或退（-）税额		清算完毕补（+）、退（-）税额		欠（+）、超（-）缴税额	税负率%
																		截至清算申报时按预征率预征税额		未经清算预征或退（-）税额		清算完毕补（+）、退（-）税额		欠（+）、超（-）缴税额	税负率%
										小计	销售	自用	出租	比例 %				2008年（含）以前年度	2 0 0 9 年度	2008年（含）以前年度	2 0 0 9 年度	2008年（含）以前年度	2 0 0 9 年度
	1	2	3		4	5	6	7	8	9= 10+11 +12	10	11	12	13= 9/8	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24= 16/ 15
1	—	—	xx项目	普通住宅	—
	—	—		非普通住宅	—
				小计

　　注：1、本表填列进入2009年以后符合清算条件开发项目清算进度情况，自第二次报送时起填列累计金额；
　　2、第16栏是指主管税务机关做出的清算结论中的应缴税额；
　　3、第19、20栏“未经清算预征（退）税额”是指未按法定预征率、采取其他方式预先征收的税款金额；
　　4、第23栏关系为：23=16-17-18-19-20-21-22；
　　5、本表每季度报送一次，第一次上报时间为4月底之前，自第二次起于每季度终了后15日内网报市局。
　　
　　附件5
　　土地增值税清算督查提纲
　　一、督查内容
　　（一）土地增值税清算工作部署情况。是否及时贯彻市局关于土地增值税清算工作的相关文件，并对清算工作做出动员、部署，是否建立健全了土地增值税清算的管理机制。
　　（二）土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计，并全面开展土地增值税的清算工作；是否撰写了典型案例及开展清算经验推广；清算工作中存在哪些问题。
　　（三）土地增值税清算工作完成情况。是否积极推进土地增值税清算工作，完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少；是否对2008年底前预清算项目进行了实质清算；是否对2009年清算工作做出了部署和安排。
　　（四）中介机构在土地增值税清算中的参与纳税鉴证情况。是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并实行了清算项目专项备案制度；是否实行了鉴证业务培训制度；是否实行了鉴证报告评价制度；引入中介机构清算工作中存在哪些问题、解决方法。
　　（五）土地增值税预征情况。是否对房地产开发项目按规定项目的预征率预征了土地增值税。
　　（六）二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的单位二手房转让征收了土地增值税。
　　（七）土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制；是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。
　　（八）是否有违法或越权减免、不征土地增值税的情况。
　　（九）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。
　　二、市局督查方式
　　（一）听取土地增值税清算工作开展情况的汇报，并向有关执法人员了解具体情况。
　　（二）调阅与土地增值税清算有关的收发文簿、会议纪要和办公纪要、执法卷宗、文书等相关资料。
　　（三）抽取已清算完毕的土地增值税案卷，组织专人审核。
　　（四）到相关纳税人和有关部门调查了解情况。

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